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Cash-flow locatif net mensuel

Rôle du calculateur

Calculez votre cash-flow net mensuel sur un investissement locatif : loyer - mensualité crédit - taxe foncière - charges - vacance - gestion - assurance PNO. Indicateur des vrais investisseurs.

Le cash-flow locatif net est l'indicateur de référence des investisseurs immobiliers expérimentés. Il mesure ce qui reste vraiment dans la poche chaque mois après TOUS les coûts. Contrairement à la rentabilité brute (loyer × 12 / prix d'achat), qui ignore les charges réelles, le cash-flow intègre la mensualité crédit, la taxe foncière, les charges non-récupérables, l'assurance PNO, la vacance locative et la gestion. Un investissement qui affiche 7 % de rentabilité brute peut générer un cash-flow négatif de 200 €/mois — situation très fréquente en zone tendue où les prix d'achat sont élevés.

Formule

Cash-flow = loyer × (1 - vacance) - mensualité - taxe/12 - charges - gestion - assurance/12

Formulaire

Loyer mensuel hors charges (€)

Loyer nu hors charges récupérables. Pour un logement vide, c'est le loyer principal. En meublé, idem (les charges récupérables sont à part). Unité attendue : €. Valeur généralement attendue entre 0 et 100000. Le pas de saisie conseillé est 10.

Mensualité du crédit immobilier (€)

Mensualité totale du prêt : capital + intérêts + assurance emprunteur. À récupérer sur l'offre de prêt ou via le calculateur de mensualité. Unité attendue : €. Valeur généralement attendue entre 0 et 100000. Le pas de saisie conseillé est 10.

Taxe foncière annuelle (€)

Taxe foncière annuelle à payer par le propriétaire. Variable selon commune (loyer × ~1 mois en moyenne nationale). Estimable via le calculateur de taxe foncière. Unité attendue : €/an. Valeur généralement attendue entre 0 et 100000. Le pas de saisie conseillé est 50.

Charges non-récupérables mensuelles (€)

Charges de copropriété restant à votre charge (entretien parties communes, gros travaux, syndic, gardien). Représente typiquement 20-30 % des charges totales de copro. Si appartement seul (sans copro), souvent 0. Unité attendue : €/mois. Valeur généralement attendue entre 0 et 10000. Le pas de saisie conseillé est 10.

Taux de vacance estimé (%)

Pourcentage moyen de temps inoccupé entre deux locations + impayés non-recouvrés. Moyenne nationale INSEE : 8 % en zone détendue, 3-5 % en zone tendue (Paris, Lyon), 12-15 % en zone très détendue (rural, petites villes en déclin). Unité attendue : %. Valeur généralement attendue entre 0 et 50. Le pas de saisie conseillé est 1.

Frais de gestion locative (%)

Si vous déléguez la gestion à une agence (Foncia, Citya, Stéphane Plaza Immo), comptez 6-9 % du loyer perçu HT. Si auto-gestion, laisser à 0. Unité attendue : %. Valeur généralement attendue entre 0 et 15. Le pas de saisie conseillé est 0.5.

Assurance PNO annuelle (€)

Assurance Propriétaire Non Occupant. Obligatoire depuis loi ALUR 2014 si bien en copropriété. Coût typique : 100-300 €/an selon la surface et la commune. Unité attendue : €/an. Valeur généralement attendue entre 0 et 5000. Le pas de saisie conseillé est 10.

Comprendre ce calculateur

Interprétation

Cash-flow positif (>0) : l'investissement s'autofinance et génère un excédent disponible (épargne, remboursement anticipé, autre investissement). Cash-flow neutre (-50 à +50 €) : l'investissement s'autofinance sans excédent ; vous capitalisez via le remboursement du capital. Cash-flow légèrement négatif (-50 à -200 €) : effort d'épargne mensuel, acceptable si le bien prend de la valeur et que le levier crédit fonctionne. Cash-flow fortement négatif (<-200 €) : problème, à éviter sauf cas particulier (forte plus-value attendue, dispositif fiscal). Cible des investisseurs patrimoniaux : 0 à +100 €. Cible cash-flow positif : +200 €/mois minimum.

Exemple concret

Investissement studio à Bordeaux : prix 130 000 €, loyer 580 €/mois, mensualité crédit 25 ans à 3,5 % = 720 € (assurance incluse, apport 13 000 € soit 10 %), taxe foncière 800 €/an, charges copro non récupérables 40 €/mois, vacance 5 % (zone tendue), gestion auto (0 %), assurance PNO 180 €/an. Calcul : loyer effectif 580 × 0,95 = 551 €. Charges totales = 720 + 67 (taxe/12) + 40 + 15 (assu/12) = 842 €. Cash-flow = 551 - 842 = -291 €/mois. Investissement à effort d'épargne mensuel important, à équilibrer avec la plus-value Bordeaux estimée à +3 %/an et le remboursement capital de ~190 €/mois.

À retenir

Trois leviers pour améliorer le cash-flow. (1) Augmenter l'apport : passer de 10 % à 20 % réduit la mensualité de ~15-20 %, ce qui peut suffire à basculer en positif. (2) Allonger la durée du prêt : passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 12-18 % au prix d'intérêts supplémentaires. (3) Choisir une zone à meilleur ratio rendement/prix : viser un rendement brut >7 % (vs 4-5 % en zone tendue) en allant sur des villes moyennes (Limoges, Saint-Étienne, Reims), avec un risque vacance supérieur à gérer.

Questions fréquentes

Cash-flow ou rentabilité brute, lequel suivre ?

Les deux sont complémentaires. La rentabilité brute (loyer × 12 / prix) sert à comparer rapidement plusieurs biens. Le cash-flow mesure la viabilité économique réelle. Un bien à 7 % de rentabilité brute peut avoir un cash-flow positif (zone détendue) ou négatif (zone tendue, prix élevés). Toujours faire les deux calculs avant achat.

Quel cash-flow viser pour un premier investissement ?

Pour un primo-investisseur, viser un cash-flow neutre à légèrement positif (0 à +100 €/mois) limite le risque financier en cas de coup dur (vacance prolongée, gros travaux imprévus, hausse charges). Les investisseurs aguerris peuvent accepter -100 à -200 €/mois sur un bien à forte plus-value attendue, mais c'est un calcul patrimonial à long terme, pas une stratégie cash-flow.

Comment estimer la vacance locative ?

Référence INSEE 2024. Zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Montpellier, Annecy) : 3-5 %. Zone modérée (villes moyennes 50-200k habitants) : 6-9 %. Zone détendue (villes <50k, rural) : 10-15 %. Pour la première année, prévoir 1-2 mois de vacance le temps de trouver le premier locataire (~10 % la première année). Après stabilisation, vacance courante = changement de locataire tous les 2-4 ans + 1 mois de remise en état.

Pourquoi l'assurance PNO est-elle obligatoire ?

Loi ALUR 2014 : tout propriétaire d'un bien en copropriété doit souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) couvrant sa responsabilité civile (dégât des eaux causé à un voisin, incendie partant de chez lui). Coût modeste (100-300 €/an) mais indispensable. Hors copropriété (maison individuelle), elle n'est pas obligatoire mais fortement recommandée pour la même raison.

Sources officielles

Informations vérifiées auprès des organismes de référence

Calculateur conçu par Andry·Mis à jour le 18 juin 2026

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