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Plus-value immobilière

Rôle du calculateur

Calculez l'impôt sur la plus-value immobilière (IR + prélèvements sociaux + surtaxe) lors de la vente d'un bien immobilier en France selon la durée de détention et les règles BOFiP-RFPI-PVI.

Lors de la vente d'un bien immobilier autre que votre résidence principale, vous devez payer un impôt sur la plus-value (la différence entre le prix de vente et le prix d'achat majoré des frais). Cette calculatrice applique strictement les règles BOFiP-RFPI-PVI : impôt sur le revenu à 19 %, prélèvements sociaux à 17,2 %, et une surtaxe progressive de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention réduisent fortement l'impôt à long terme : exonération IR totale à 22 ans, exonération PS totale à 30 ans. La résidence principale reste totalement exonérée (CGI 150 U).

Formule

Plus-value imposable = (prix vente - prix achat majoré frais 7,5 % et travaux) avec abattements 6 %/an dès la 6e année (IR) et 1,65 %/an (PS). Impôt = PV × 19 % IR + PV × 17,2 % PS + surtaxe progressive 2-6 % au-delà de 50 000 €.

Formulaire

Formulaire

Prix d'achat du bien (€)

Prix d'achat initial du bien immobilier (hors frais d'agence). Les frais d'acquisition seront ajoutés automatiquement par un forfait de 7,5 % comme l'autorise le BOFiP. Unité attendue : €. Valeur généralement attendue entre 0 et 1000000000. Le pas de saisie conseillé est 1000.

Prix de vente du bien (€)

Prix net vendeur (après déduction éventuelle des frais d'agence si vous les supportez). Unité attendue : €. Valeur généralement attendue entre 0 et 1000000000. Le pas de saisie conseillé est 1000.

Durée de détention (années)

Nombre d'années écoulées entre l'achat et la vente. Les abattements IR commencent dès la 6e année (6 % par an) et l'exonération totale IR intervient à 22 ans. L'exonération totale des prélèvements sociaux intervient à 30 ans. Unité attendue : ans. Valeur généralement attendue entre 0 et 80. Le pas de saisie conseillé est 1.

Résidence principale ?

Si oui, exonération totale d'impôt sur la plus-value (CGI art. 150 U II 1°). Pour les autres biens (locatif, résidence secondaire, terrain), l'impôt s'applique. Choix possibles : Non (résidence secondaire, locatif, terrain), Oui (résidence principale, exonération totale).

Montant des travaux justifiés (€) — optionnel

Travaux réellement réalisés et justifiés par factures (rénovation, agrandissement, amélioration). Augmente le prix d'achat fiscal. Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans et n'avez pas de factures, un forfait de 15 % du prix d'achat est appliqué automatiquement. Laissez vide pour utiliser ce forfait. Unité attendue : €. Valeur généralement attendue entre 0 et 10000000. Le pas de saisie conseillé est 100.

Comprendre ce calculateur

Interprétation

Lecture du résultat. Si vous détenez le bien depuis moins de 6 ans : aucun abattement, vous paierez ~36,2 % de la plus-value brute. Entre 6 et 21 ans : abattements progressifs, l'impôt baisse fortement (à 15 ans, vous économisez ~60 % vs détention courte). À partir de 22 ans : exonération IR (vous ne payez plus que les prélèvements sociaux). À 30 ans : exonération totale. Pour une résidence principale : 0 € d'impôt quelle que soit la plus-value. La surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable peut représenter un coût significatif sur les biens à forte valorisation parisienne.

Exemple concret

Vous avez acheté un appartement locatif 180 000 € il y a 15 ans. Vous le vendez 260 000 € aujourd'hui. Frais d'acquisition : 7,5 % de 180 000 = 13 500 €. Pas de travaux justifiés, donc forfait 15 % = 27 000 € (détention > 5 ans). Prix d'achat majoré : 180 000 + 13 500 + 27 000 = 220 500 €. Plus-value brute : 260 000 - 220 500 = 39 500 €. Abattement IR pour 15 ans : (15 - 5) × 6 % = 60 %. Plus-value imposable IR : 39 500 × 40 % = 15 800 €. Impôt IR : 15 800 × 19 % = 3 002 €. Abattement PS pour 15 ans : (15 - 5) × 1,65 % = 16,5 %. Plus-value imposable PS : 39 500 × 83,5 % = 32 983 €. Prélèvements sociaux : 32 983 × 17,2 % = 5 673 €. Pas de surtaxe (< 50 000 € PV imposable). Total impôt : 3 002 + 5 673 = 8 675 €. Plus-value nette : 39 500 - 8 675 = 30 825 €.

À retenir

Trois leviers concrets pour optimiser. (1) Attendre 22 ans de détention exonère totalement l'IR. Si vous êtes à 19-20 ans, calculez l'économie : sur une PV de 50 000 €, attendre 3 ans peut économiser 5 000-9 000 €. (2) Justifiez les travaux : si vous avez investi plus de 15 % du prix d'achat en travaux et avez les factures, la valeur réelle s'applique au lieu du forfait, ce qui peut réduire significativement la plus-value imposable. (3) Choisissez le bon moment : la surtaxe au-delà de 50 000 € peut peser. Si vous avez deux biens à vendre, étaler les ventes sur deux années fiscales peut éviter le déclenchement de la surtaxe. La résidence principale reste l'optimisation ultime : exonération totale, à condition que ce soit réellement votre résidence au moment de la vente.

Questions fréquentes

Quand suis-je totalement exonéré d'impôt sur la plus-value ?

Trois cas d'exonération totale : (1) Vente de votre résidence principale (CGI 150 U II 1°), quelle que soit la plus-value et la durée de détention. (2) Détention de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux : à 30 ans, exonération totale. (3) Première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi dans la résidence principale dans les 24 mois (CGI 150 U II 1° bis). Voir BOFiP-RFPI-PVI-10-40 pour les conditions précises.

Comment se calcule l'abattement pour durée de détention ?

Deux abattements distincts. Pour l'IR (19 %) : 0 % les 5 premières années, 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année (total 100 %, exonération). Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : 0 % les 5 premières années, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année (total 100 %, exonération). Conséquence pratique : après 22 ans, vous ne payez que les PS sur une partie de la plus-value ; après 30 ans, plus rien.

Que représente la surtaxe sur les plus-values immobilières ?

Surtaxe additionnelle créée par la loi de finances 2013 (CGI 1609 nonies G) qui s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable IR. Barème progressif : 2 % pour 50 001-100 000 €, 3 % pour 100 001-150 000 €, 4 % pour 150 001-200 000 €, 5 % pour 200 001-250 000 €, 6 % au-delà. Sur une plus-value imposable de 150 000 €, la surtaxe représente environ 3 000 €. La surtaxe ne s'applique pas aux ventes de résidence principale ni aux terrains à bâtir.

Quelle valeur prend-on pour le prix d'achat ?

Le prix d'achat retenu est le prix mentionné dans l'acte authentique de l'acquisition. Vous pouvez l'augmenter (et donc réduire votre plus-value imposable) par : (1) Les frais d'acquisition réels (notaire, droits d'enregistrement, agence) ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat ; (2) Les travaux d'amélioration ou d'agrandissement (factures à conserver), ou un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Le BOFiP-RFPI-PVI-20-10-20 détaille les travaux admis (rénovation lourde, construction d'annexe). Les travaux d'entretien courants ne sont pas admis.

Comment déclarer la plus-value à l'administration fiscale ?

La plus-value immobilière est calculée et payée par le notaire au moment de la vente. Vous n'avez aucune démarche à faire en amont : le notaire calcule la plus-value, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse au Trésor public. Vous devez seulement reporter le montant net perçu dans votre déclaration de revenus de l'année (cases 1AK ou 3VG selon les cas). En cas d'erreur ou de désaccord, vous disposez de trois ans pour réclamer (BOFiP-RFPI-PVI-30-10). Pour les ventes complexes (SCI, indivision), un conseil notarial ou fiscaliste est recommandé.

Sources officielles

Informations vérifiées auprès des organismes de référence
  1. BOFiPBOFiP-RFPI-PVI-20-20 — Abattements pour durée de détention
  2. Service-Public.frService-Public.fr — Plus-value immobilière des particuliers
  3. LégifranceCGI article 150 U — Exonération résidence principale

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