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Coût total d'acquisition immobilière

Rôle du calculateur

Calculez l'enveloppe budgétaire totale d'un achat immobilier : prix d'achat + frais de notaire (ancien ou neuf) + frais bancaires (dossier + garantie) + travaux estimés.

Le coût total d'acquisition est l'enveloppe budgétaire réelle à mobiliser pour acheter un bien immobilier. Au-delà du prix négocié avec le vendeur, il faut intégrer les frais de notaire (qui ne sont pas une marge du notaire mais une taxe collectée pour l'État, l'essentiel étant les DMTO), les frais bancaires (dossier + garantie) et les travaux. Ces postes annexes représentent typiquement 10-15 % du prix d'achat dans l'ancien, 4-8 % dans le neuf. Bien anticiper ce total évite le piège classique de l'acheteur qui calcule sa capacité d'emprunt sur le seul prix de vente.

Formule

Total = prix + notaire + frais bancaires + travaux

Formulaire

Formulaire

Prix d'achat net vendeur (€)

Prix négocié avec le vendeur, hors frais de notaire et travaux. C'est la base du calcul. Unité attendue : €. Valeur généralement attendue entre 1000 et 100000000. Le pas de saisie conseillé est 1000.

Type de bien

Le neuf bénéficie de frais de notaire réduits (~3 % du prix). L'ancien supporte les DMTO classiques (~7,5 % du prix). Critère : acquisition d'un logement jamais habité (neuf VEFA, neuf en stock <5 ans depuis achèvement) vs ancien (>5 ans ou déjà occupé). Choix possibles : Ancien (logement >5 ans ou déjà occupé), Neuf (VEFA, neuf en stock <5 ans).

Taux DMTO départemental (%)

Droits de Mutation à Titre Onéreux selon le département. Standard 5,80 % (la plupart). Cas particuliers : Indre 5,09 %, Mayotte 6,30 %. La majorité des départements sont à 5,80 % depuis 2025. Unité attendue : %. Valeur généralement attendue entre 5 et 7. Le pas de saisie conseillé est 0.01.

Travaux estimés (€)

Enveloppe travaux pré-emménagement : rafraîchissement, cuisine, salle de bain, isolation. À chiffrer via devis ou via le calculateur de coût de rénovation au m². Vous pouvez aussi inclure les frais de déménagement. Unité attendue : €. Valeur généralement attendue entre 0 et 10000000. Le pas de saisie conseillé est 500.

Frais de dossier bancaire (€)

Frais fixes prélevés par la banque pour étudier le dossier de prêt. Standard 2026 : 0,5 à 1 % du prêt avec plafond légal 1 500 €. Négociables sur les prêts importants. Unité attendue : €. Valeur généralement attendue entre 0 et 5000. Le pas de saisie conseillé est 100.

Taux de garantie bancaire (%)

Taux appliqué au prix du bien pour la garantie du prêt. Caution Crédit Logement / CAMCA : 1,3-1,5 % (privilégier, partie remboursable). Hypothèque : 2,0-2,5 %. PPD (privilège prêteur deniers) : 1,5-2,0 %. Unité attendue : %. Valeur généralement attendue entre 0 et 5. Le pas de saisie conseillé est 0.05.

Comprendre ce calculateur

Interprétation

Répartition typique pour un achat ancien à 250 000 €. Prix : 250 000 €. Frais de notaire ~7,5 % : 18 750 € (dont 14 500 € DMTO, 2 800 € émoluments dégressifs, 250 € CSI 0,1 %, ~1 200 € débours et formalités). Frais bancaires : ~5 000 € (1 000 € dossier + ~3 750 € caution Crédit Logement 1,5 %). Travaux : 0 à 30 000 € selon état. Total enveloppe : 274 000 à 305 000 €. Pour un achat neuf à 250 000 €, frais de notaire descendent à ~7 500 € (3 %), soit total ~262 500 à 295 000 €. La différence neuf/ancien (~11 000 €) compense partiellement le surcoût d'achat du neuf.

Exemple concret

Couple primo-accédant achetant un appartement ancien à Lyon : 320 000 € net vendeur, DMTO 5,80 %, travaux de rafraîchissement estimés 15 000 €, prêt à 100 % avec caution Crédit Logement 1,5 % (4 800 €), frais de dossier 800 €. Frais notaire ~7,5 % = 24 000 €. Coût total = 320 000 + 24 000 + 800 + 4 800 + 15 000 = 364 600 €. Au lieu du « 320 000 € + apport pour les frais » mentalement provisionné, l'enveloppe réelle est de 364 600 € soit 14 % au-dessus du prix vendeur. C'est le chiffre à comparer à la capacité d'emprunt totale, pas le seul prix d'achat.

À retenir

Trois leviers pour réduire le coût total. (1) Privilégier le neuf si éligible : frais de notaire réduits à 3 % vs 7,5 %, soit ~11 000 € économisés sur un achat de 250 000 €. Le neuf permet aussi parfois TVA réduite ou Pinel/dispositif d'investissement. (2) Négocier les frais bancaires : sur un prêt important (>200k€), les frais de dossier sont négociables (descendre de 1 500 € à 500-800 €) et la caution se compare entre Crédit Logement et concurrents. (3) Intégrer la décote travaux dans la négociation : un bien à 300 000 € nécessitant 30 000 € de travaux doit se négocier à 270-280 000 € (l'acquéreur prend le risque travaux).

Questions fréquentes

Quelle différence entre frais de notaire ancien et neuf ?

Dans l'ancien, les frais de notaire représentent ~7,5 % du prix : essentiellement les DMTO (5,80 % dans la majorité des départements depuis 2025), les émoluments du notaire (~1 %) et la CSI (0,1 %). Dans le neuf, les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %, ce qui ramène les frais totaux à ~3 % du prix. Sur un achat à 250 000 €, économie ~11 000 € si neuf.

Qu'est-ce qui change avec les DMTO à 5,80 % depuis 2025 ?

La loi de finances 2025 a relevé le plafond départemental de 4,50 % à 5,00 %. La plupart des départements ont aligné leur taux sur ce plafond (DMTO total État + département : 5,80 %, vs 5,09 % auparavant), soit +700 € de frais de notaire pour 100 000 € de prix d'achat. Exceptions : Indre (5,09 %), Mayotte (6,30 %).

Comment réduire les frais bancaires ?

Trois axes. (1) Choisir la caution mutuelle (Crédit Logement, CAMCA, SACCEF) plutôt que l'hypothèque : moins chère (1,3-1,5 % vs 2 %) et partiellement remboursable en fin de prêt. (2) Négocier les frais de dossier : sur un prêt important, descendre de 1 500 € à 500-800 € est fréquent. (3) Comparer les courtiers (Pretto, Meilleurtaux, Empruntis) : peuvent négocier le taux et les frais ensemble pour vous.

Faut-il intégrer le déménagement et les frais d'installation ?

Oui, dans l'enveloppe budgétaire mentale pour ne pas être surpris. Déménagement professionnel : 800-2 500 € selon la distance et le volume. Frais d'installation (électricité, internet, assurance habitation, mobilier essentiel) : 1 000-5 000 €. Ces postes peuvent être ajoutés dans le champ 'travaux' du calculateur pour une vision complète.

Sources officielles

Informations vérifiées auprès des organismes de référence
  1. Notaires de ParisChambre des notaires de Paris — Frais de notaire
  2. Service-Public.frService-Public.fr — Frais d'achat d'un logement
  3. BOFiPBOFiP — Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Calculateur conçu par Andry·Mis à jour le

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