Estimez votre capacité d’emprunt à partir de vos revenus, de vos charges, d’un taux d’endettement cible, du taux d’intérêt et de la durée.
Cette simulation applique le plafond HCSF de 35 % de taux d'effort pour estimer le capital maximum qu'une banque française accepte de prêter en 2026. Elle est calibrée pour le profil idéal — CDI confirmé, sans crédit en cours — et doit être ajustée selon votre profil réel (décote 70-90 % pour CDD, indépendant, intérim).
Capacité d'emprunt ≈ mensualité maximale supportable selon taux d'endettement
Le résultat est un majorant : votre banque prêtera rarement plus, mais peut prêter moins selon sa politique de risque. Pour avoir une vraie marge de sécurité, visez 25-30 % de taux d'effort plutôt que de pousser au plafond — vous gardez de quoi absorber un coup dur ou financer l'aménagement du bien.
Couple cadre, 6 000 € de revenus nets/mois, sans crédit en cours, vise 25 ans à 3,5 %. Mensualité max HCSF = 2 100 € (assurance incluse). Capacité empruntable ≈ 399 000 €. Avec 60 000 € d'apport, le budget total atteint 459 000 € frais inclus.
Solder un crédit conso avant le rendez-vous bancaire augmente souvent la capacité de plusieurs dizaines de milliers d'euros — vérifiez aussi votre fichage Banque de France (FICP) avant de déposer un dossier, un incident récent disqualifie immédiatement.
Renseignez revenus mensuels (€/mois) avec une valeur numérique. Unité attendue : €/mois. La valeur doit être supérieure ou égale à 0. Le pas de saisie conseillé est 1.
Renseignez charges mensuelles (€/mois) avec une valeur numérique. Unité attendue : €/mois. La valeur doit être supérieure ou égale à 0. Le pas de saisie conseillé est 1.
Renseignez taux d'endettement max (%) avec une valeur numérique. Unité attendue : %. Valeur généralement attendue entre 1 et 100. Le pas de saisie conseillé est 0.1.
Renseignez taux annuel (%) avec une valeur numérique. Unité attendue : %. Valeur généralement attendue entre 0 et 100. Le pas de saisie conseillé est 0.01.
Renseignez durée (mois) avec une valeur numérique. Unité attendue : mois. Valeur généralement attendue entre 1 et 600. Le pas de saisie conseillé est 1.
Pour aller plus loin, un guide explique la formule, les limites et les bons réflexes d’interprétation.
Voir l’article dédiéSalaires nets imposables (CDI à 100 %, CDD souvent à 70 %), primes récurrentes (70-80 %), revenus locatifs nets (70-80 % pour la vacance), pensions et rentes (100 %). Sont exclus : primes ponctuelles, intéressement, plus-values boursières, allocations sociales.
La mensualité du crédit existant est déduite de votre mensualité maximale autorisée. Un crédit auto à 350 €/mois peut faire perdre 60 000 à 70 000 € de capacité d'emprunt. Solder ce crédit avant le rendez-vous bancaire est souvent l'action la plus rentable.
Non, mais presque. Le HCSF autorise 20 % de dossiers dérogatoires par trimestre, dont au moins 80 % réservés à la résidence principale et 30 % aux primo-accédants. Concrètement, sortir du seuil reste possible mais minoritaire et difficile à obtenir.
L'apport ne se calcule pas dans la capacité d'emprunt directe, mais il s'ajoute au montant emprunté pour former le budget total. 10 % d'apport hors frais est devenu un quasi-standard. 20 % débloque souvent des taux plus favorables (-0,1 à -0,3 point) et facilite l'acceptation.
Pour un investissement locatif, la banque ne retient que 70-80 % des loyers prévisionnels (vacance, charges, impayés). Si vous comptez sur 100 % des loyers pour rembourser, votre simulation surestime votre capacité réelle de 20 à 30 %.
