Estimez votre capacité d’emprunt à partir de vos revenus, de vos charges, d’un taux d’endettement cible, du taux d’intérêt et de la durée.
Cette simulation applique le plafond HCSF de 35 % de taux d'effort pour estimer le capital maximum qu'une banque française accepte de prêter en 2026. Elle est calibrée pour le profil idéal, CDI confirmé, sans crédit en cours, et doit être ajustée selon votre profil réel (décote 70-90 % pour CDD, indépendant, intérim).
Capacité d'emprunt ≈ mensualité maximale supportable selon taux d'endettement
Renseignez revenus mensuels (€/mois) avec une valeur numérique. Unité attendue : €/mois. La valeur doit être supérieure ou égale à 0. Le pas de saisie conseillé est 1.
Renseignez charges mensuelles (€/mois) avec une valeur numérique. Unité attendue : €/mois. La valeur doit être supérieure ou égale à 0. Le pas de saisie conseillé est 1.
Renseignez taux d'endettement max (%) avec une valeur numérique. Unité attendue : %. Valeur généralement attendue entre 1 et 100. Le pas de saisie conseillé est 0.1.
Renseignez taux annuel (%) avec une valeur numérique. Unité attendue : %. Valeur généralement attendue entre 0 et 100. Le pas de saisie conseillé est 0.01.
Renseignez durée (mois) avec une valeur numérique. Unité attendue : mois. Valeur généralement attendue entre 1 et 600. Le pas de saisie conseillé est 1.
Le résultat est un majorant : votre banque prêtera rarement plus, mais peut prêter moins selon sa politique de risque. Pour avoir une vraie marge de sécurité, visez 25-30 % de taux d'effort plutôt que de pousser au plafond, vous gardez de quoi absorber un coup dur ou financer l'aménagement du bien.
Couple cadre, 6 000 € de revenus nets/mois, sans crédit en cours, vise 25 ans à 3,5 %. Mensualité max HCSF = 2 100 € (assurance incluse). Capacité empruntable ≈ 399 000 €. Avec 60 000 € d'apport, le budget total atteint 459 000 € frais inclus.
Solder un crédit conso avant le rendez-vous bancaire augmente souvent la capacité de plusieurs dizaines de milliers d'euros, vérifiez aussi votre fichage Banque de France (FICP) avant de déposer un dossier, un incident récent disqualifie immédiatement.
Pour aller plus loin, un guide explique la formule, les limites et les bons réflexes d’interprétation.
Voir l’article dédiéSalaires nets imposables (CDI à 100 %, CDD souvent à 70 %), primes récurrentes (70-80 %), revenus locatifs nets (70-80 % pour la vacance), pensions et rentes (100 %). Sont exclus : primes ponctuelles, intéressement, plus-values boursières, allocations sociales.
La mensualité du crédit existant est déduite de votre mensualité maximale autorisée. Un crédit auto à 350 €/mois peut faire perdre 60 000 à 70 000 € de capacité d'emprunt. Solder ce crédit avant le rendez-vous bancaire est souvent l'action la plus rentable.
Non, mais presque. Le HCSF autorise 20 % de dossiers dérogatoires par trimestre, dont au moins 80 % réservés à la résidence principale et 30 % aux primo-accédants. Concrètement, sortir du seuil reste possible mais minoritaire et difficile à obtenir.
L'apport ne se calcule pas dans la capacité d'emprunt directe, mais il s'ajoute au montant emprunté pour former le budget total. 10 % d'apport hors frais est devenu un quasi-standard. 20 % débloque souvent des taux plus favorables (-0,1 à -0,3 point) et facilite l'acceptation.
Pour un investissement locatif, la banque ne retient que 70-80 % des loyers prévisionnels (vacance, charges, impayés). Si vous comptez sur 100 % des loyers pour rembourser, votre simulation surestime votre capacité réelle de 20 à 30 %.
