Estimez précisément les frais de notaire d'un achat immobilier en France selon le prix du bien, son type (ancien ou neuf) et le taux de DMTO applicable dans votre département.
Les frais de notaire regroupent quatre postes : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) versés à l'État et aux collectivités (~80 %), les émoluments du notaire encadrés par un barème régressif national (~10 %), la contribution de sécurité immobilière (CSI, 0,10 % du prix) et les débours pour frais réels (cadastre, hypothèques, géomètre, ~1 400 € en moyenne). Depuis avril 2025, la loi de finances autorise les départements à majorer leur DMTO de 0,50 point, portant le taux total maximal à 6,30 % (au lieu de 5,80 %). Cinq départements — Indre, Isère, Morbihan, Mayotte et Saint-Martin — appliquent encore le taux réduit historique de 5,09 %.
Frais ≈ DMTO (5,09 / 5,80 / 6,30 %) + émoluments TTC (barème régressif) + CSI 0,10 % + débours ~1 400 €
Prix d'achat affiché du bien immobilier, hors mobilier ventilé séparément. Unité attendue : €. Valeur généralement attendue entre 0 et 100000000. Le pas de saisie conseillé est 1000.
Neuf VEFA ou moins de 5 ans : DMTO remplacé par taxe publicité foncière 0,715 % (TVA déjà comprise dans le prix). Choix possibles : Ancien, Neuf (VEFA ou moins de 5 ans).
Depuis avril 2025, les départements peuvent majorer le DMTO. Cinq départements maintiennent un taux réduit à 5,09 %. Ignoré pour le neuf. Choix possibles : 5,80 % (taux standard), 5,09 % (Indre, Isère, Morbihan, Mayotte, Saint-Martin), 6,30 % (taux majoré depuis avril 2025).
Valeur du mobilier inclus dans la vente (cuisine équipée, électroménager, dressing) que vous pouvez ventiler dans le compromis. Le mobilier n'est pas soumis aux DMTO. Plafond raisonnable : 3-5 % du prix du bien. Économie typique 400-800 € sur les frais. Laissez 0 si pas de mobilier ventilé. Unité attendue : €. Valeur généralement attendue entre 0 et 1000000. Le pas de saisie conseillé est 500.
Si vous financez avec un crédit, sélectionnez la garantie pour estimer ce coût annexe (techniquement ce n'est pas un frais de notaire). Cautionnement Crédit Logement : ~1 % du capital, restitution ~75 % en fin de prêt (le moins cher au final). Hypothèque : ~1,5 %, restitution partielle. PPD (Privilège Prêteur Deniers) : ~0,8 %, uniquement pour l'ancien. Choix possibles : Aucune (achat comptant), Cautionnement Crédit Logement (~1 %), Hypothèque conventionnelle (~1,5 %), PPD - Privilège Prêteur de Deniers (~0,8 %, ancien).
Comptez 7-8 % du prix dans l'ancien avec DMTO standard (5,80 %), jusqu'à 8,5-9 % avec DMTO majoré (6,30 %), et seulement 2-3 % dans le neuf (VEFA) car la TVA déjà comprise remplace les DMTO. Sur un bien à 300 000 €, le passage du taux standard au taux majoré coûte ~1 500 € supplémentaires. À l'inverse, dans un département à 5,09 %, l'économie est d'environ 2 100 €.
Bien ancien à 300 000 € à Paris (DMTO 5,80 %) : DMTO 17 400 € + émoluments TTC ~3 380 € + CSI 300 € + débours 1 400 € = 22 480 € (7,5 %). Le même bien dans l'Indre (5,09 %) : 20 350 €. Et avec un DMTO majoré à 6,30 % (cas d'un département comme la Seine-Saint-Denis depuis avril 2025) : 23 980 €. En VEFA à 300 000 € : ~7 530 € seulement (2,5 %).
Trois leviers concrets pour réduire la facture. (1) Intégrez ces frais à votre apport, pas à votre prêt : la majorité des banques refusent de les financer et le HCSF limite votre taux d'effort à 35 %. (2) Vérifiez le DMTO de votre département avant de signer le compromis : la liste des départements majorés est mise à jour sur le site impots.gouv.fr et change semestriellement. (3) Négociez la part « mobilier » dans le compromis : un montant ventilé pour la cuisine équipée ou les électroménagers (jusqu'à 3-5 % du prix raisonnablement justifiable) réduit la base de calcul des DMTO.
Pour aller plus loin, un guide explique la formule, les limites et les bons réflexes d’interprétation.
Voir l’article dédiéComptez environ 22 500 € au taux DMTO standard 5,80 % (soit 7,5 % du prix). Ce montant inclut 17 400 € de droits de mutation, 3 380 € d'émoluments TTC du notaire (barème régressif), 300 € de contribution de sécurité immobilière et environ 1 400 € de débours (cadastre, hypothèques). Dans un département à DMTO majoré 6,30 %, la facture grimpe à 24 000 € ; dans un département à taux réduit 5,09 % (Indre, Isère, Morbihan, Mayotte, Saint-Martin), elle descend à 20 350 €.
Dans le neuf (VEFA ou logement de moins de 5 ans), les droits de mutation classiques sont remplacés par une simple taxe de publicité foncière de 0,715 % (au lieu de 5,80 % de DMTO). La TVA à 20 % est déjà comprise dans le prix affiché par le promoteur et compense largement cette différence. Au total, comptez 2-3 % du prix de frais de notaire dans le neuf, contre 7-8 % dans l'ancien.
Cinq départements appliquent encore le taux historique de 4,50 % (3,80 % part départementale + 1,20 % part communale + frais d'assiette), soit 5,09 % au total : Indre, Isère, Morbihan, Mayotte et Saint-Martin. Tous les autres départements appliquent le taux standard à 5,80 %, et depuis avril 2025 peuvent le majorer jusqu'à 6,30 % par délibération du conseil départemental. Vérifiez le taux en vigueur sur impots.gouv.fr avant la signature du compromis.
C'est techniquement possible mais rarement accordé. Depuis les décisions HCSF de 2021, le taux d'effort plafonne à 35 % et le ratio LTV (loan-to-value) bien financé doit rester maîtrisé. Les banques préfèrent que les frais de notaire soient couverts par votre apport personnel, qui démontre votre capacité d'épargne. Comptez au minimum 8 % du prix d'achat en apport pour un projet dans l'ancien (frais de notaire + frais de dossier + garantie).
Trois techniques validées par les notaires. (1) Déduire la valeur des meubles meublants du prix avant calcul des DMTO : cuisine équipée, électroménager encastré, dressing sur mesure (3 à 5 % du prix justifiable). Ventilez précisément dans le compromis. (2) Acheter dans un département à DMTO réduit (5,09 %) ou éviter ceux à 6,30 %. (3) Privilégier le neuf (VEFA) si le projet le permet : 2-3 % au lieu de 7-8 % de frais. Ces optimisations sont légales si la ventilation mobilier reflète la réalité (pas de gonflement artificiel).
