Calculez le rendement locatif brut ou net d’un bien afin d’évaluer plus facilement son potentiel de rentabilité.
Cette simulation calcule le rendement locatif d'un investissement immobilier en France. Elle est conçue pour donner une lecture comparable d'un bien à l'autre : commencez par le brut (rapide), puis affinez avec le net (charges réelles) et le net-net (après impôts selon votre régime fiscal — LMNP, micro-foncier, réel).
Rendement (%) = (loyer annuel (€/an) / coût total du bien) × 100
Le rendement brut est utile pour comparer vite, mais ment souvent de 30-50 % sur la rentabilité réelle. Pour un primo-investisseur à TMI 30 %, le net-net est souvent 40 % plus bas que le net. Comparez toujours le net-net à un fonds euros (~2,5-3 %, 0 risque) pour vérifier que le risque locatif est rémunéré.
T2 acheté 200 000 € + 20 000 € de frais et travaux (220 000 € tout compris), loyer hors charges 800 €/mois. Brut = 4,36 %. Net après charges, taxe foncière et vacance ≈ 2,96 %. En LMNP réel, net-net reste proche de 2,96 % les 10 premières années.
Vérifiez toujours que le rendement brut affiché par l'annonceur intègre les frais de notaire au dénominateur — sinon il est surestimé de 7-8 %. Et pour un TMI à 30 %, le LMNP au réel reste en 2026 le levier fiscal le plus efficace.
Renseignez prix d'achat (€) avec une valeur numérique. Unité attendue : €. La valeur doit être supérieure ou égale à 0. Le pas de saisie conseillé est 1000.
Renseignez loyer annuel (€/an) avec une valeur numérique. Unité attendue : €/an. La valeur doit être supérieure ou égale à 0. Le pas de saisie conseillé est 10.
Renseignez charges annuelles (€/an) avec une valeur numérique. Unité attendue : €/an. La valeur doit être supérieure ou égale à 0. Le pas de saisie conseillé est 10.
Choisissez l’option correspondant à type de rendement. Choix possibles : Brut, Net.
Pour aller plus loin, un guide explique la formule, les limites et les bons réflexes d’interprétation.
Voir l’article dédiéLe brut compare loyer annuel et prix d'achat (avec ou sans frais — souvent sans dans les annonces). Le net déduit les charges réelles : taxe foncière, charges non récupérables, assurance PNO, vacance, gestion. Le net-net déduit en plus les impôts (IR + 17,2 % PS). Pour un TMI à 30 %, l'écart entre brut et net-net dépasse souvent 50 %.
Parce qu'ils représentent un coût d'entrée réel : 7-8 % du prix dans l'ancien. Sur un bien à 200 000 €, ce sont 16 000 € qui ne génèrent aucun loyer. Les ignorer gonfle artificiellement le rendement de 7-8 % — c'est exactement ce que font la plupart des annonceurs.
Comptez en moyenne 8 % du loyer annuel (≈ 1 mois). En zone très tendue (Paris, Lyon centre) : 0-3 %. En ville moyenne : 5-10 %. En zone rurale ou logement étudiant : 12-17 %. Toujours sous-estimer la vacance, c'est se mentir sur le rendement réel.
Souvent oui, surtout en réel avec amortissement, qui neutralise l'impôt 10-15 ans. Mais le LMNP impose une location meublée (donc équipement complet) et une comptabilité plus stricte (comptable conseillé). Pour une location nue dans le résidentiel classique, le micro-foncier ou le régime réel foncier restent valables.
Quand le net-net du locatif tombe sous 2,5-3 %, le fonds euros (2,5-3 % en 2026, 0 risque, liquidité immédiate) devient mécaniquement plus efficace. Le locatif ne se justifie alors que par un fort potentiel de plus-value, ou par un objectif patrimonial (transmission, défiscalisation via déficit foncier, levier crédit).
